Ontruiming

Ontruiming: Wat u moet weten

 

Een ontruiming (ook wel uithuiszetting of uitdrijving) is een juridische procedure waarbij een persoon gedwongen wordt om een pand te verlaten op basis van een vonnis van een rechter of op basis van een authentieke akte (zoals een notariële akte) of een dwangschrift. Een ontruiming kan dus enkel plaatvinden op basis van een uitvoerbare titel. Een verhuurder of een eigenaar heeft met andere woorden niet het recht om zelf een huurder te ontruimen. 

In de praktijk gaat het meestal over een ontruiming bevolen door een vrederechter in een huurzaak. 

 

Wanneer een huurder niet langer of slechts deels de huurprijs betaalt, het pand verwaarloost, voor ernstige overlast of burenruzies zorgt, dan kan de verhuurder of eigenaar aankloppen bij de vrederechter om een procedure tot ontruiming op te starten.

De vrederechter zal eerst proberen om beide partijen te verzoenen. Lukt dat niet, dan kan de vrederechter beslissen om een ontruiming toe te staan. Dit betekent dat de huurder het pand moet verlaten.

De verhuurder moet hiervoor een gerechtsdeurwaarder inschakelen, die de beslissing van de vrederechter betekent (jargon voor het officieel overhandigen van het vonnis) aan de huurder. Tijdens deze betekening krijgt de huurder extra uitleg van de gerechtsdeurwaarder en kunnen oplossingen besproken worden. 

Vanaf dat moment krijgt de huurder nog een bepaalde termijn om het pand te verlaten. Doorgaans gaat het om een maand, maar de vrederechter kan in uitzonderlijke omstandigheden ook een kortere of langere termijn vastleggen.

Minstens een week voor de effectieve ontruiming stuurt de gerechtsdeurwaarder een laatste waarschuwing, met daarin de exacte datum en het tijdstip van de ontruiming. Dit geeft de huurder een laatste kans om zijn bezittingen te verzamelen en de woning alsnog vrijwillig te verlaten. 

Nadat deze termijn is verstreken, gaat de gerechtsdeurwaarder over tot de effectieve ontruiming. 

• Dit gebeurt in samenwerking met de lokale instanties en politie. 
• Indien nodig kan de gerechtsdeurwaarder een slotenmaker inschakelen om het pand te betreden. 
• De gerechtsdeurwaarder zorgt dan voor de effectieve ontruiming van het pand.  Dit betekent dat het pand wordt leeg gemaakt en dat alle goederen dus op de openbare weg geplaatst worden. De sloten kunnen vervangen worden en de gemeentediensten zullen de bederfbare goederen vernietigen.  De gemeente kan beslissen om bepaalde goederen voor een maximum van zes maanden op te slaan.  De opslagkosten kunnen nadien aan u worden doorgerekend door de gemeente.

Nadat de gerechtsdeurwaarder het pand heeft vrijgegeven, kan de verhuurder/eigenaar zijn pand opnieuw betreden.

 

Een ontruiming is voor niemand een fijne ervaring. 

Daarom is het cruciaal dat mensen durven te spreken over hun problemen en zo vroeg mogelijk hulp inroepen. 

• Neem contact op met het OCMW (of een CAW) in uw buurt: bezoek de website van uw gemeente.

  • Indien het komt tot een procedure tot ontruiming, dan wordt het OCMW hiervan automatisch op de hoogte gebracht. In Wallonië kan men zich daartegen verzetten; in Vlaanderen en Brussel niet.
  • Hoe sneller men bij het OCMW aanklopt, hoe sneller men doelgerichte hulp kan krijgen in de vorm van bijvoorbeeld budgetbeheer of een collectieve schuldenregeling. Voor meer informatie over bemiddeling: klik hier.

• Neem contact op met de advocaat van de verhuurder of met de gerechtsdeurwaarder.

  • Zijn de financiële problemen van de huurder tijdelijk van aard, dan kan deze een tijdelijk betalingsuitstel of een afbetalingsplan vragen aan de verhuurder. De verhuurder is niet verplicht om hierop in te gaan. De gerechtsdeurwaarder kan helpen om te bemiddelen tussen huurder en verhuurder. 

• Begrijpt u de inhoud van het verzoekschrift of de dagvaarding niet en wil u juridisch advies? Of wil u de vordering betwisten?

Onderstaande tabel toont welke hulp u kan krijgen.

 

In Brussel en Wallonië gelden er speciale regels voor ontruimingen tijdens de winterperiode (van 1 november tot en met 15 maart): gedurende deze periode kunnen huurders van sociale en privéwoningen in Brussel niet worden uitgezet. 

In Wallonië geldt deze bescherming alleen voor huurders van sociale woningen. Huurders blijven echter wel verantwoordelijk voor het betalen van de huur tijdens deze periode.

 

• Een ontruiming mag niet plaatsvinden tussen 21.00 en 6.00 uur en ook niet op zaterdagen, zondagen of feestdagen.

• Na de ontruiming kan de verhuurder het pand opnieuw betreden. Dit gebeurt onder toezicht van de gerechtsdeurwaarder, die ervoor zorgt dat de ontruiming correct wordt uitgevoerd.

 

De huurder moet de achterstallige huurgelden en de gerechtskosten betalen. Ook de kosten voor de verhuis en de bewaring van de goederen moet de huurder betalen ingeval hij het pand niet tijdig verlaat en ontruimt. Deze kosten kunnen al snel oplopen. 

De huurder heeft er alle belang bij om de woning vrijwillig te verlaten, de sleutel(s) af te geven én de gerechtsdeurwaarder te contacteren wanneer hij het pand heeft verlaten. Op die manier kunnen bijkomende kosten worden vermeden, zoals: 

• een slotenmaker;

• een verhuisfirma;

• eventuele opslagkosten voor de inboedel;

   

De verhuurder kan eventuele huurschade laten vaststellen door de gerechtsdeurwaarder en een schadevergoeding eisen.